Saber qué es el predial y cómo se calcula es indispensable si tienes una casa, un departamento, un terreno o un local comercial en México. Es un impuesto anual que cobra tu municipio o alcaldía sobre el valor catastral de tu inmueble. Con ese dinero se financian servicios como alumbrado público, pavimentación y recolección de basura.
Lo administra cada municipio de forma independiente. Eso significa que la tasa, los plazos y los descuentos cambian dependiendo de dónde esté tu propiedad. No existe una sola tarifa nacional.
Si nunca lo has pagado o llevas años atrasado, no estás solo, pero sí tienes un problema que crece cada mes. Los recargos son acumulativos y el adeudo puede bloquear cualquier trámite notarial, incluyendo una venta futura. Esta guía te explica cómo calcular lo que debes, cómo pagarlo y qué opciones tienes para ponerte al corriente.
Requisitos
- Clave catastral del inmueble: es el dato más importante. La encuentras en una boleta de predial anterior, en tus escrituras públicas o en el portal de tu municipio ingresando la dirección exacta.
- Identificación oficial vigente del propietario.
- Comprobante de domicilio.
- Escrituras o documento que acredite la propiedad.
- CURP y/o RFC (en algunos municipios o para trámites de subsidio o descuento especial).
- Para descuentos por edad o discapacidad: documento que acredite la condición, como credencial INAPAM, CURP o certificado médico, según lo que pida tu municipio.
Cómo se hace paso a paso
- Localiza tu clave catastral. Búscala en tu boleta anterior, en tus escrituras o en el portal oficial de tu municipio ingresando la dirección del inmueble.
- Consulta tu adeudo. Entra al portal oficial de tu municipio o alcaldía e introduce tu clave catastral. El sistema te muestra el monto exacto a pagar, incluyendo años atrasados, recargos y multas si los hay.
- Verifica si aplica algún descuento. Revisa si tu inmueble califica por rango catastral, pronto pago, edad del propietario u otro beneficio vigente en tu municipio para el ejercicio 2026.
- Realiza el pago. Puedes hacerlo en línea mediante el portal oficial (con tarjeta, transferencia o pago en banco autorizado) o de forma presencial en la oficina recaudadora o módulo de atención de tu municipio.
- Descarga y conserva tu comprobante. El recibo oficial de pago es el documento que acredita que estás al corriente. Lo necesitarás para cualquier trámite notarial futuro.
Costos y tiempos
El monto varía por municipio y por inmueble. La fórmula base es: Predial = Valor Catastral × Tasa municipal vigente. Algunos municipios aplican una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente.
Estos son los datos confirmados para 2026:
- CDMX, ejemplo orientativo: inmueble con valor catastral de $2,500,000 → aproximadamente $3,082 antes de descuento, aplicando la tabla de rangos A-P del Código Fiscal de la CDMX 2026.
- Mexicali, BC, ejemplo orientativo: tasa promedio entre 0.25% y 0.5% del valor catastral. Inmueble de $1,000,000 → aproximadamente $2,500 con tasa de 0.25%.
- Estado de México (referencia 2026): Huixquilucan 0.32%, Nezahualcóyotl 0.18%. Las tasas varían por municipio.
- Descuentos por pronto pago CDMX 2026: 8% en enero, 5% en febrero. Sin descuento a partir de marzo.
- Recargos por mora: entre 2% y 4% mensual sobre el adeudo, según el municipio.
- Programa de regularización CDMX 2026 (publicado en Gaceta Oficial del 16 de enero de 2026): cuota única de $1,000 pesos para inmuebles habitacionales con valor catastral hasta $1.4 millones (rangos A-D), con condonación del 100% de multas, recargos y actualizaciones de años anteriores. Para pequeños comercios en el mismo rango: $2,000 pesos. Consulta si este programa sigue activo directamente en la Tesorería de la CDMX, ya que no se confirmó su vigencia a la fecha de publicación de esta nota.
Para conocer la tasa exacta de tu municipio, consulta el portal oficial de tu ayuntamiento o acude a la Tesorería municipal.
Dónde se hace
- CDMX: Secretaría de Administración y Finanzas de la Ciudad de México, portal finanzas.cdmx.gob.mx. También en módulos presenciales de la Tesorería de la CDMX.
- Zapopan, Jalisco: portal oficial del Ayuntamiento de Zapopan, zapopan.gob.mx.
- Municipios del Estado de México: portal oficial de cada ayuntamiento. El portal edomex.gob.mx ofrece orientación general para ubicar el municipio correcto.
- Mexicali, BC: portal del Ayuntamiento de Mexicali.
- Resto del país: busca el portal oficial de tu ayuntamiento (formato típico: [municipio].gob.mx) o acude directamente a la Tesorería o Recaudadora municipal.
- El pago también está disponible en bancos autorizados por el municipio, presentando la boleta con tu clave catastral.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé cuánto debo si nunca he pagado el predial?
Ingresa al portal oficial de tu municipio con tu clave catastral. El sistema muestra el adeudo acumulado de todos los años, más recargos y multas. Si no tienes la clave, búscala en tus escrituras o en la misma plataforma ingresando la dirección del inmueble.
¿El predial se paga cada año o una sola vez?
Es anual. Se genera un cobro por cada ejercicio fiscal de enero a diciembre. Si no pagas un año, ese adeudo se acumula al siguiente con recargos mensuales.
¿El valor catastral es lo mismo que el valor comercial de mi casa?
No. El valor catastral lo determina el municipio y generalmente es menor al valor de mercado. En muchos casos equivale a entre el 30% y el 70% del valor real. Es la base para calcular el predial.
¿Qué pasa si vendo mi casa y tiene predial atrasado?
El adeudo bloquea la escrituración y la venta. El notario exige que el predial esté al corriente antes de formalizar cualquier operación de compraventa.
¿El predial prescribe si no me lo cobran?
En CDMX, la deuda prescribe en 5 años según el Código Fiscal local, pero ese plazo se interrumpe cada vez que la autoridad emite una notificación de cobro. En la práctica, es muy difícil que prescriba. Consulta las reglas de tu municipio directamente con la Tesorería.
Lo que hay que cuidar
- El monto no es igual en todo México. Cada municipio tiene sus propias tasas y tablas de valores catastrales. Una cifra que ves en internet puede no corresponder a tu caso.
- Los descuentos por pronto pago de enero y febrero 2026 ya vencieron. Si pagas hoy, pagarás el monto completo más los recargos acumulados desde enero.
- Los recargos son mensuales y acumulativos. Una deuda pequeña puede crecer significativamente en pocos años si no se atiende.
- No pagar el predial no es un delito penal, pero las consecuencias administrativas pueden escalar hasta el embargo y remate del inmueble.
- Fraude frecuente: gestores o “tramitadores” que cobran por hacer el pago de predial. El trámite es gratuito. Puedes hacerlo tú mismo en el portal oficial o en la recaudadora municipal sin intermediarios.
- Verifica que el portal sea oficial (dominio .gob.mx). Existen sitios falsos que simulan portales de pago y roban datos bancarios.
- Si tu inmueble no está registrado en el catastro municipal, el municipio puede no generarte boleta, pero la obligación de pagar existe desde que eres propietario. Regulariza primero el registro catastral con tu municipio.
- Los programas de condonación son temporales y tienen condiciones específicas. No están disponibles todo el año ni en todos los municipios. Consulta directamente con la Tesorería de tu localidad.